En el Perú, millones de familias viven sobre un suelo que sienten suyo, pero que legalmente no lo es. No se trata solo de una carencia administrativa ni de un problema técnico: es una fractura profunda entre el Estado y el ciudadano. La falta de título de propiedad no es una anécdota del pasado, es una realidad vigente que condiciona el desarrollo económico, la seguridad jurídica y la paz social del país.
Según estimaciones de COFOPRI, del INEI y de organismos internacionales como el Banco Mundial y el BID, entre 2.5 y 3 millones de familias en el Perú no cuentan con un título de propiedad formal. Esta cifra, lejos de disminuir de manera sostenida, se ha mantenido relativamente constante durante los últimos años, revelando que el problema no es coyuntural, sino estructural.
Una informalidad que se hereda
La informalidad de la propiedad no comienza con una invasión ni termina con una constancia de posesión. Se hereda. Padres transmiten a hijos viviendas sin título, terrenos sin inscripción, derechos sin respaldo registral. Así se construye una cadena de inseguridad que atraviesa generaciones enteras.
En las periferias urbanas de Lima, en las ciudades intermedias y, con mayor crudeza, en las zonas rurales y comunidades campesinas, la falta de titulación convierte a la vivienda en un activo frágil. No se puede hipotecar, no se puede usar como garantía, no se puede transferir con plena seguridad. La propiedad existe en la práctica, pero no en el sistema legal.
De acuerdo con el INEI, en algunas regiones del país más del 50 % de las viviendas no están inscritas en los Registros Públicos, lo que limita severamente cualquier política pública de ordenamiento territorial, acceso a servicios básicos o planificación urbana sostenible.
El costo invisible de no tener título
No tener título de propiedad tiene un costo que rara vez se mide en soles, pero que se paga todos los días. Se paga en conflictos vecinales, en invasiones superpuestas, en proyectos de infraestructura paralizados, en inversiones que nunca llegan. Se paga, sobre todo, en desconfianza.
El Banco Mundial ha señalado en diversos estudios que la seguridad jurídica sobre la tierra es uno de los factores clave para reducir la pobreza y fomentar el crecimiento económico. Sin embargo, en el Perú, millones de familias permanecen fuera de ese círculo virtuoso. La informalidad las excluye del crédito formal, de programas de vivienda de largo plazo y de oportunidades productivas.
Además, la falta de titulación alimenta conflictos sociales. Cuando no hay claridad sobre quién es propietario, cualquier proyecto público o privado se convierte en una fuente potencial de enfrentamiento. El saneamiento físico-legal deja de ser un trámite y se transforma en un factor de gobernabilidad.
¿Por qué no se ha resuelto el problema?
El país ha tenido esfuerzos importantes de titulación. COFOPRI ha formalizado millones de predios desde su creación. Sin embargo, el avance ha sido desigual y, en muchos casos, desarticulado. El problema no es solo la falta de voluntad, sino la ausencia de una política integral y sostenida en el tiempo.
La informalidad avanza más rápido que la formalización. Mientras se titula un predio, nacen dos nuevos asentamientos informales. A esto se suma la fragmentación institucional: lo urbano va por un lado, lo rural por otro, lo comunal por otro distinto. El ciudadano queda atrapado en un laberinto burocrático que pocas veces entiende y casi nunca controla.
El BID ha advertido que los procesos de titulación en América Latina fracasan cuando no se acompañan de catastro actualizado, planificación territorial y fortalecimiento de los gobiernos locales. El Perú no es la excepción.
Propiedad formal como base del desarrollo
Hablar de títulos de propiedad no es hablar de papeles. Es hablar de dignidad, de futuro y de oportunidades reales. Una vivienda titulada permite acceder a crédito, invertir en mejoras, emprender un negocio, dejar herencia con seguridad. Permite, sobre todo, que el ciudadano sienta que el Estado lo reconoce.
La propiedad formal es también una herramienta poderosa para ordenar las ciudades, reducir la expansión informal y planificar servicios públicos. Sin títulos claros, no hay ciudades sostenibles ni desarrollo urbano posible.
Una deuda que no puede seguir esperando
La propiedad formal debe entenderse como una política de Estado, no como una acción aislada. Titular no es solo entregar un documento, es integrar a millones de familias al sistema legal, económico y social del país. Sin seguridad jurídica sobre la tierra, cualquier estrategia de desarrollo queda incompleta.
Este desafío exige una mirada verdaderamente nacional. La informalidad de la propiedad golpea con más fuerza a las regiones, donde el Estado llega con menos capacidad y más lentitud. Reducir esa brecha implica decisiones políticas firmes: fortalecer la gestión local, modernizar el catastro y garantizar que la titulación sea una prioridad fuera de Lima, no una excepción.
Ordenar la propiedad es ordenar el país. Es dar estabilidad, confianza y oportunidades reales a las familias peruanas, vivan donde vivan. El desarrollo no puede seguir concentrándose en la capital; necesita extenderse a todo el territorio con reglas claras y derechos reconocidos.
Hagamos que Lima trabaje para las regiones.
